我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：星叔好，请问现在投资房产还有机会吗？未来方向在哪？

回答：今年的楼市机会，大概有三个

1、积聚弹药耐住性子，准备新一轮一线城市的布局。

在上一轮的低谷期之后，最早调整的一线上海深圳，深圳已经完成了新一轮周期，而下一轮的机会，会是上海。现在资金充裕的，可以在上海建仓了，不会买贵也不会买错，只需要等待时间的验证。

但不建议在牛市里频繁在一二线换仓，容易踏错节奏吃套。

2、前期最早调控的二线城市也有机会。

在这些城市里，未来核心城市的影子隐隐若现，而且这些城市在近两三年还一直处在低位，比如长沙、合肥、无锡、郑州、武汉等，未来都是有机会的。

但一定要选对城市发展的主轴潜力区。

3、当下的楼市投资，我的操作思路里始终是进入启动期的城市可以准备买入布局，宁可牺牲一些利润空间，也要提高确定性。

确定性可以是某个城市突然的成交量的大涨，确定性也可以是来自于某个城市的房价长期低估。买多了，就会知道买房踏对节奏很重要。

今年的确是分化的一年，很多人都会在经济下行期怒骂房价，却仍有大批人选择在下行期进入到楼市。因为越是这种下行期，我们越是见证了其他投资市场的动荡，在这种环境下楼市依旧会被坚定的投资。

这个时候房产配置，只要选对城市就不会出大错，但一定要把握规律和机会，尊重周期。

提问：星叔好，坐标宁波，目前有一套自住房，想一套裂变2套。卖掉现有住房能有 200万的资金，由于有小孩，目前考虑一套鄞州万达附近自住学区地铁房。首付110万左右，有2个问题请教， 1.剩下90万想留10万备用，剩下80万首付，购第2套买哪里比较好呢，想要变现速度快的。2.目前没有空余资金，需要卖掉房子才能支付首付，何时卖房？何时买房？时间怎么把控呢

回答：现在宁波静淡市，不是很好出货时机，价值显著低估。

我的建议是如果你这套自住房房贷剩余不多的话，可以做截断抵押融资，同时jlh，注意jlh要在截断后抵押前，具体顺序就是截断析产-房产去名-jlh-抵押融资，不然会有首付代嫌疑。

最后面就可以用你爱人首套资格买万达附近学区地铁房。这种方式也可以实现一套裂变成二套，而且自住房不用卖，后面还可以把第一套自住房出租减轻还贷压力。

提问：您好，坐标无锡，本人经开区玉兰花园200平米自住改善房有160w贷款，经开区苏宁悦城90平米30w贷款，两套利率都很低，苏宁底商一套，以租养贷，滨湖区瑜湾花园92平米全款，目前子弹80w，还有60w尾款年底到账，问题：1，最终目标想去上海，孩子教育问题和资源优化配置，2，由于子弹有限，只能一步一步向前走，目前计划2020.6月份之前要再买一套，打算出手瑜湾房产（市值约186w），去升值潜力高的地方全款购置一套，由于江苏限购限贷问题，也没有具体的方向，请教是否可以南通和南京选一个楼盘，或者请推荐一楼盘。2，后面该怎么进一步分裂，早日进入一线城市。

回答：1.首先上海发展的思路是正确的。

一线城市未来还是领涨作用，中国大城市化率还有很长的路要走，一线城市天花板更高，更重要的是稳，大仓位放在一线，可以长持到天荒地老。

城市化进程还远未结束，一线城市房地产供需失衡还远未解决，房产的进攻属性仍然相当不错。

2.其实你资产不少，当前来说去一线城市也不难，难的是不知道你有没有上海房票。

所以如果你的目标是上海，当前最重要的是尽早去开发一个上海房票。

以你资产来看，出掉全款瑜景湾房子，有子弹186，加手上80，加年底60，其他房子还不卖情况下，首付也有330左右，首付三成，也可以买到总价1000左右的标的，

所以如果你有上海房票的话，完全就可以上车上海，而不是再兜兜转转去买南通或者南京，这样浪费的就是时间成本，因为时间越久，上海上涨幅度相比更大，买房成本就会更高。

3.如果说你当前还没有上海房票，开发一个房票时间还要很长，

那么可以考虑出手先置换到南京，以时间换空间，南京涨幅能力优于南通，

后期有上海房票后，再出手继续置换到上海，实现一步步跳跃。

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提问：星叔您好：目前在东莞东城区盈彩美地一期有一套两房挂牌出售中，想出售后置换新房或二手次新三房自住，预计总子弹在190左右，可承受月供1.5W及以下，目标是在市区地铁沿线，请问这种想法是否合时宜，望给建议及推荐，多谢！！

回答：你的想法是正确的，当下时机我认为特别适合刚需上车或者改善置换，可以沿市区地铁线淘二手次新。

利率下行的时候，永远不要贪心等房价上涨，

房价是三维的，会先把低价笋盘去化掉，

这个阶段你看中位数和房价挂牌价是没有感受到的，

但其实低成本房源一天天减少。

等到低价房源全部消灭掉，接下来正常市场价房源开始带看量上去之后，

房东会心态变好，然后就是跳价。

在当下这样的宽松环境里，我只能说手头资金富裕的，买房肯定比持币强多了。

刚需也是，要加快入场。

大杠杆投资的，建议还是再等等，房价会热起来，但应该不会暴击，所以全杠杆先别上。

提问：星叔你好，目前在长沙雨花区有一套学位房自住，无贷款。

因为小孩读书问题，9年内可能都会要继续住在这里。现在手头有50w，考虑钱贬值厉害，看中高铁附近金轮星光名座的61平小两房出租以后再卖掉。离地铁较近，总价税费一起60多万，但武广新城住宅公寓很多，不知道要不要下手。然后如果买的话，因为是二套，利率也挺高，虽然可以用公积金贷款，但首付6成，算下来只能贷23万，感觉有点浪费机会，想等到七八年后换大房子时再用公积金贷款。

所以这个小房子想凑钱全款，这样行吗？

另外现在若直接一步到位换大房，第一，公积金余额只有2万多不够，去年提取了一次。第二，现在换大房也不能去住，孩子至少还要在这读九年，出租也租不起价。

回答：金轮星光名座两室的小面积，出租应该问题不大。

楼盘优点主要是现房，地铁口，也有学校配套，缺点是确实面积小了点，房票有些浪费。

可以考虑商贷，不太建议全款买房

没有享受到资本借入式的投资带来的收益。

贷款买房，属于资金借入型投资，

不仅享受到货币超发带来的负债被动稀释和还享受到房产升值的双重利好。

提问：谢谢星叔的解答！我自己在17 18年做的两次买房决定蛮冲动的，先是卖了老家的房子50多万，在东郊记忆买了万科天荟一套公寓投资，现也没租出，后卖了天府三街内住宅，摇号置换改善，一直摇不到，慌了，在18年7月买了温江中南房产顺销房。现中南未交房且也不满意，未来也会卖，天荟的公寓也是个坑，所以才纠结现在要不要把自住的套二房卖了，用我的房票换个小的投资，用女儿的首套房票买个好区域改善房，女儿上海工作刚去，海归单位可帮落户。

请星叔帮我指点我家的财务最优组合，同时女儿在成都首房资格，对她后期落户上海及上海买房有没有影响。谢谢您！

回答：首先说你女儿房票问题，如果你女儿后期不打算上海落户及买房，那你可以用她名义在成都买房。

如果你女儿有打算上海买房，上海是全国认房认贷，成都如果买了一套，那么她再在上海买就是二套，首付成本会特别高。

可以试试开发父母老人票，做接力贷。

最好不要用你女儿名义买，对她以后在上海买房有一定影响。

你的资产来说，我建议你首先尽快出手公寓，另外一套还没有交房，后面逐步把这些劣资资产一步步出手优化，当前来说你应该优先考虑买好区域改善房子，投资不要着急，已经入坑几次，先把自住房买好，后期把劣质资产出手后再考虑投资吧。

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提问：星叔，目前新一线省会城市有2套房，一线城市一套房，月供都能在承受范围内，但是周围总有些人说房价要跌，我这些房子再不卖后面都没人买，说万一经济不好我这么多月供都困难，为什么有这么多杠精，自己一套房没有总要觉得自己很牛掰？

回答：有些人习惯通过贬低攻击，比自己牛逼的人，来获得存在感和价值感。别人说了100个观点，有99个都是对的，但只要有1个是错的，有些人就紧咬着这个不放，似乎自己只要抓住了对方的一点瑕疵，就已经赢了全世界。这样找存在感的人有很多，我想他们大多是把力气用错了地方，有时间贬低别人，不如拿来提高自己。真正聪明的人是怎么样的呢？是遇到比自己有名或厉害的人，即使遇到不同观点不同意见，他们第一想的不是，“这TM说的什么？”而是兼听则明，可以不认同你，但只要其中有一点对我有帮助，那就值得学习研究，是笔投资的买卖。马云有句话说得好，很多人输就输在，第一看不见，第二看不起，第三看不懂，第四来不及。对于遇到比你成功的人，也同样应该保持这样的想法。学习别人的优点，从噪音中找到真正的干货，这一点一般人很难做到。

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